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30才になってはじめてFPの勉強をはじめました。
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株式投資をするにしても、起業するにしてもお金の勉強は必要です。
広い知識を得るのにFPを勉強するということは非常に役に立ちます。
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FP2級学科試験パート2：41～50問
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ファイナンシャル・プランニング技能検定2級の問題と解答は、社団法人金融財政事情研究会や日本FP協会ホームページに掲載されているが、解説がないため作成してみました。
・解説は自前の参考書および関連HPを参考にしています。
・関連HPは、Googleで上位検索されたものの中から参考にしたものを掲載しています。
※解説は十分調査しているつもりですが、間違いがある可能性もございますのでご了承下さい。
※間違いや著作権などの問題がある場合はご連絡いただければ修正します。
次の各問について答えを１つ選び、その番号を解答用紙に記入してください。
問題 ４１
不動産の調査に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
１．土地の権利の確認は、登記簿による調査以外に方法がないので、現地の調査では確認することができない。
２．都市計画区域内では、前面道路幅員が４ｍ未満の土地には建築物は建築できないので、前面道路幅員が４ｍ未満である場合は、建築の可能性について調査、確認する必要はない。
３．都市計画区域内において建築の可能性を調査するには、敷地に接面する道路の幅員が４ｍ以上であることさえ調査すれば、道路に接面する間口を調査する必要はない。
４．土地の登記簿には借地権の登記がないにもかかわらず、現地には他人の建物が建っている場合は、さらに権利関係を調査する必要がある。
解答：４）
解説：調査しないと後でトラブルおきそうですね。
問題 ４２
土地の価格を形成する要因に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．住宅地でも、商業地でも、最寄駅への距離が近いことは、一般に増価要因となる。
２．住宅地でも、商業地でも、街区の中間に位置する土地に比べ、角地は一般に増価要因となる。
３．住宅地でも、商業地でも、敷地がその接面する道路より高い位置にある場合は、一般に増価要因となる。
４．商業地の場合、容積率が高いことは、一般に増価要因となる。
解答：３）
解説：その通り。
問題 ４３
代金支払いと引換えに建物の引渡しを受けた後、建物に隠れた瑕疵があることを発見した場合、瑕疵に関し善意・無過失である買主の取るべき対応に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、売主の瑕疵担保責任についての特約はないものとする。
１．買主は、瑕疵があるために売買契約を締結した目的を達することができない場合に限り、売買契約を解除できる。
２．買主は、売買契約を解除できない場合でも、瑕疵により受けた損害について、売主に対し損害賠償を請求できる。
３．買主が売主に対し、売買契約の解除または損害賠償請求をすることができる権利は、買主が瑕疵を知った時から１年以内に行使しなければならない。
４．買主は、瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り、売主の瑕疵担保責任に関する買主の権利を行使できる。
解答：４）
解説：１.２.３はすべて正しい記述です。
＜「瑕疵担保責任」 について＞
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html
問題 ４４
借地借家法等の規定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、口頭でも締結することができる。
２．旧借地法による土地賃貸借契約（借地借家法施行前のもの）は、期間満了時には借地借家法に基づき自動的に改めて契約したものとみなされる。
３．事業用借地権の設定契約は、必ず公正証書によらなければならない。
４．借地借家法に基づく建物賃貸借契約では、賃貸借期間の最長は２０年とされている。
解答：３）
解説：
１.公正証書などの、書面でする必要があります。また、契約書面には、期間の定め、期間満了により賃貸借契約は終了する旨、契約の更新がない旨を定めなければなりません。
２.正当な更新拒絶が出来ない場合は、従前と同一の条件での更新と見なします
３.定期借地権と事業用借地権は、公正証書によることが必要です。
４．借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
問題 ４５
生産緑地法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお生産緑地地区とは生産緑地法第３条に定める生産緑地地区をいい、生産緑地とは生産緑地地区内の土地をいう。
１．生産緑地の所有者が自ら経営することを条件とする場合に限り、耕作中の当該生産緑地を駐車場に転用することができる。
２．生産緑地地区内においては、原則として市町村長の許可を受けなければ、建築物の建築や宅地の造成等はできない。
３．生産緑地地区に関する都市計画が定められたときは、市町村は当該生産緑地地区内にその旨を表示する標識を設置しなければならない。
４．生産緑地地区に関する都市計画の告示の日から３０年を経過した場合は、生産緑地の所有者は市町村長に対し、当該生産緑地を時価での買取りを申し出ることができる。
解答：１）
解説：
第８条 生産緑地地区内においては、次に掲げる行為は、市町村長の許可を受けなければ、してはならない。
1．建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
2．宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更
3．水面の埋立て又は干拓
＜生産緑地法＞
http://www.houko.com/00/01/S49/068.HTM
問題 ４６
区分所有法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．区分所有者の管理組合への加入・脱退は任意である。
２．区分所有法で定められた管理者とは、集会の決議や規約事項等を執行する機関である。
３．管理規約の変更、廃止等は、区分所有者および議決権の各５分の４以上の賛成による集会の決議がなければできない。
４．建物の建替えは、すべての区分所有者の賛成による集会の決議がなければできない。
解答：２）
解説：
１.管理組合は区分所有者全員で構成する。（第３条）
３.規約の改正・廃止、共用部分の変更は、４分の３以上の多数で決定できる。(第３１条)
４.建て替えは、５分の４以上の多数で決定できる。（第６２条）
＜区分所有法とその要点＞
http://www.n-mansion.net/youten.htm
問題 ４７
不動産に係る固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．固定資産税は、毎年４月１日において不動産を所有している者に対して、不動産の所在地の市町村が課税する税金である。
２．固定資産税の納税義務者は、年の中途にその対象となる不動産を売却しても、その年分の固定資産税を納めなければならない。
３．住宅１戸当たり２００ｍ2までの小規模住宅用地については、課税標準を課税標準となるべき価格の４分の１とする特例がある。
４．固定資産税における新築住宅に対する減額の特例は、新築した住宅の床面積のすべてが居住用として使用されることが要件の一つとなっている。
解答：２）
解説：固定資産税は、毎年1月1日現在において固定資産課税台帳に登録されている土地や建物の所有者に対し、各市区町村(東京都23区のみ都)が課税する地方税です。
１．毎年1月1日です。ので間違い。
３．1/6です。ので間違い。
４．すべてが居住用が用件ではありません。ので間違い。
＜不動産と税金の話（固定資産税）＞
http://www.cosmosmansion.jp/tax/koteishisanzei.html
問題 ４８
居住用財産の譲渡の特例に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１．居住用財産の３,０００万円特別控除は、長期譲渡の場合も短期譲渡の場合も認められる。
２．居住用財産の３,０００万円特別控除と居住用財産の軽減税率の特例とは併用できる場合があるが、居住用財産の３,０００万円特別控除と居住用財産の買換え特例とは併用できない。
３．居住用財産の買換え特例には、相続等により取得した居住用財産の買換え特例と特定の居住用財産の買換え特例の２つがある。
４．特定の居住用財産の買換え等の場合における譲渡損失の繰越控除は、合計所得金額が、５,０００万円以下である年分に限り認められる。
解答：４）
解説：その年の翌年以後３年内の各年分（その年末において買換資産に係る住宅借入金等を有し、かつ、合計所得金額が3,000万円以下である年分に限ります。)の総所得金額等の計算上控除することができることとされています（措法41の５)。
＜居住用財産を譲渡した場合の課税の特例＞
http://www.towa-fudosan.co.jp/zeikin/menu/3/index2.html
＜特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除の特例の適用を受ける場合の確定申告書等の書き方＞
http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tebiki/h15/04.htm
問題 ４９
土地所有者の有効活用のニーズが、①建物の賃貸により収入を得たい、②自己資金の拠出は困難であるが、借入金の負担もしたくない、③土地の部分的な売却処分はやむを得ないが、譲渡所得税の負担を軽くしたい、という３点である場合、次の有効活用の方式のうち、最も適切なものはどれか。
１．事業受託方式
２．等価交換方式
３．土地信託方式
４．定期借地権方式
解答：２）
解説：
＜土地有効活用＞
http://www.fp-web-planning.com/fudousan14.htm
①自己建設方式
企画立案から建物の発注、賃貸管理運営まですべてを土地所有者自ら行います。実際には、建設会社が企画･収支立案、不動産会社が賃貸管理、建物の管理会社が建物維持･管理など、専門的なサポートを受けることができますが、最終的には土地所有者の自己責任で行います。
②事業受託方式
ディベロッパーが立地調査から建物の建設、賃貸及び建物管理までを総合的に請け負う事業方式。ディベロッパーの不動産開発の総合的なノウハウを活用できます。土地所有者の建設・賃貸事業でありながら、事業遂行はすべてディベロッパーに委託でき、土地の所有権移転も行わずにすみます。
③土地信託方式
受託者である信託銀行が、信託された土地について造成を行ったり、貸しビル等の建物を建設して、受益者のための事業を行う方式。信託銀行は賃料収入から公租公課、管理費用、受託者報酬を差引き、借入金返済を行った残余を信託配当として受託者（土地所有者）に交付します。
④等価交換方式
土地所有者が土地を提供し、ディベロッパーが建物を提供して、それぞれ土地、建物の価額の比率により、その土地、建物を取得する方法。あるいは、土地所有者がディベロッパーに土地を売却し、その代金を元手にディベロッパーがその土地に建設したマンションを買い取る方法。
■全部譲渡
土地所有者がいったん土地の全部をディベロッパーに売り渡し、その代金でディベロッパーから、その土地の上に建設されたマンション（建物の区分所有権と敷地利用権）を買受ける方法。
■部分譲渡
土地利用者が土地の共有部分をディベロッパーに売り渡し、マンションの建物のみを買受ける方法。
⑤定期借地権方式
土地に定期借地権等を設定して、土地を賃貸する事業方式。
問題 ５０
不動産投資信託に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．現在、いわゆるＪ－ＲＥＩＴと呼ばれる不動産投資信託は、証券取引所に上場されており、市場を通じて自由に売買することができる。
２．不動産投資信託は、投資家から集めた資金を、主に不動産会社の株式へ投資する。
３．不動産投資信託は、大口投資家のみを対象とした商品で、一般の個人投資家は対象とされない。
４．不動産投資信託は、不動産を投資の対象とするので、個人が受けた分配金は、税務上は不動産所得となる。
解答：１）
解説：その通り
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FP（ファイナンシャル・プランニング技能検定試験）3級学科試験の受験対策として、過去問題の解答・解説をまとめました。
一問一答形式で作成してありますので、試験対策としてご利用ください。